21년 봄이었습니다. 주변 사람들 대부분이 영끌로 집을 샀고, 저도 매일 부동산 앱을 들여다보며 조바심을 느꼈습니다. 분명 비정상적인 흐름이라는 걸 알면서도, '이러다 나만 가난해지는 거 아닌가' 하는 불안감이 컸습니다. 그로부터 3년이 지난 지금, 정부의 집값 안정화 정책이 드디어 현장에서 체감되기 시작했습니다. 공식 통계는 아직 가격 하락을 보여주지 않지만, 공인중개사들은 이미 현장에서 가격 조정 신호가 나온다고 말합니다. 그리고 최근 청와대 정책실장이 발표한 다주택자 대출 규제 강화 방안은, 이 흐름을 더욱 가속화할 가능성이 높아 보입니다.
대출 만기 연장 제한과 LTV 축소의 실제 의미
김용범 청와대 정책실장이 언급한 방안 중 가장 주목할 부분은 만기 연장 제한입니다. 기존에는 다주택자에게 신규 대출만 금지했는데, 이제는 기존 대출의 만기 연장조차 LTV 0%를 적용해 사실상 막겠다는 겁니다. 쉽게 말하면, 대출 만기가 돌아왔을 때 집값만큼 현금을 준비하지 못하면 집을 팔아야 한다는 뜻입니다.
저는 부동산 투자를 해본 적은 없지만, 주변에서 여러 채를 보유한 분들을 봤습니다. 그분들의 공통점은 대출 만기를 계속 연장하며 버티는 전략이었습니다. 집값이 오르면 차익을 실현하고, 안 오르면 임대료로 이자를 내며 기다리는 구조였죠. 그런데 이번 규제는 그 '버티기' 자체를 불가능하게 만듭니다.
여기에 LTV 단계적 축소까지 더해지면, 앞으로 집을 살 때 더 많은 현금을 준비해야 합니다. 대출 비율이 줄어들면 레버리지 효과가 떨어지니, 여러 채를 사서 수익을 내는 구조 자체가 흔들립니다. 투자 목적 주택 매입 대출에 대한 건전성 규제 강화도 같은 맥락입니다. 은행이 위험 가중치가 높은 대출에 더 많은 자본을 쌓도록 하면, 은행 입장에서도 다주택자 대출을 꺼리게 됩니다.
솔직히 이건 예상보다 강한 수위입니다. 정부가 '투기 수요'를 꺾겠다는 의지를 분명히 보여준 셈입니다.
시장 반응과 우려, 그리고 속도 조절의 필요성
시장에서는 이미 우려의 목소리가 나옵니다. 다주택자에게 압박을 가하면 임대 공급이 줄어들고, 전월세 시장이 불안해질 수 있다는 겁니다. 실제로 임대인이 갑자기 유동성 충격을 받으면, 보증금을 돌려주지 못하는 상황도 생길 수 있습니다. 저도 전세로 살아본 경험이 있어서, 보증금 돌려받을 때의 불안감을 압니다. 갱신 시즌마다 '이 집주인은 괜찮을까' 걱정했던 기억이 생생합니다.
다만 이재명 대통령은 다른 관점을 제시했습니다. 다주택자가 집을 팔면 매수 이동이 일어나고, 그만큼 전월세 수요도 줄어든다는 논리입니다. 집을 사는 사람이 늘면 전세를 사는 사람은 줄어드니, 전세 부족 문제가 완화될 수 있다는 겁니다. 일리 있는 말입니다.
제 생각에는 방향 자체는 맞습니다. 양도세 유예와 맞물려 집을 팔려는 사람이 늘고, 공급이 확대되면 가격 안정화 효과는 분명히 있을 겁니다. 문제는 속도입니다. 김용범 실장도 언급했듯이, 무주택 가구의 주거 안정을 제도적으로 담보하지 않은 채 대출만 급격히 조이면 또 다른 불안을 낳을 수 있습니다.
저는 21년에 집값 폭등을 보면서 '시장이 이렇게 급격하게 움직이는구나'를 체감했습니다. 반대로 규제도 급격하게 들어오면, 임차인 입장에서는 보증금 불안이 커질 수밖에 없습니다. 방향은 선명하되, 전환은 점진적으로 가는 게 맞다고 봅니다. 시장이 적응할 시간을 주면서, 동시에 무주택자를 위한 안전장치를 마련해야 합니다.
정부가 이번에는 단순히 선언에 그치지 않고, 실제로 현장의 목소리를 들으며 정책을 미세 조정해 나가길 기대합니다. 21년의 혼란을 다시 겪고 싶지 않습니다.
참고: https://www.youtube.com/watch?v=aH30EtFu7k0